Manfredi Catella, il patron di Coima, ha perso. Per una volta hanno vinto i cittadini che si opponevano alle sue operazioni immobiliari. Non a Milano, dove Catella è il protagonista indisturbato dei principali affari urbanistici della città, da Porta Nuova agli Scali ferroviari (qualcuno dice che è lui il vero sindaco della città e che continuerà a esserlo chiunque vincerà le elezioni comunali del prossimo autunno); ma a Lucca, dove Catella aveva messo gli occhi sulla Manifattura Tabacchi, da ristrutturare, bonificare e “valorizzare” con un intervento da 60 milioni di euro, proprio a ridosso delle antiche Mura di Lucca.

Dopo una battaglia durata un paio di anni, il sindaco della città, Alessandro Tambellini, ha ora comunicato che il Comune “ha riscontrato la mancanza di interesse pubblico della proposta di progetto per la riqualificazione della Manifattura sud”. Brindano le associazioni di cittadini che si erano opposte, gli ambientalisti di “Uniti per la Manifattura” e i consiglieri comunali di minoranza di “Salviamo la Manifattura”.

La vicenda era iniziata nel giugno 2019, quando Coima Sgr aveva presentato una manifestazione d’interesse per l’acquisto della ex Manifattura Tabacchi sud. Catella propone un’operazione di project financing in cui la Fondazione Cassa di risparmio di Lucca mette 25 milioni di euro. E progetta di realizzare nell’area parcheggi, residenze di lusso, spazi commerciali. La “stecca” della Manifattura sarebbe stata occupata da Tagetik, multinazionale del software.

I comitati di cittadini e i consiglieri d’opposizione (SiAmoLucca, Difendere Lucca e Movimento 5 stelle) cominciano la loro battaglia. Denunciano la presenza nel progetto di un centro commerciale di 4 mila metri quadrati. Segnalano l’esistenza di penali pesanti che il Comune avrebbe rischiato di pagare in futuro. La “realizzazione di parcheggio presso ex Manifattura Tabacchi con relativa costituzione di piazza in quota e collegamenti con passeggiata delle Mura” sarebbe costata oltre 15 milioni di euro, mentre il Comune ha in bilancio il parcheggio per meno di 4 milioni.

Coima avrebbe pagato 3,2 milioni di euro gli oltre 18 metri quadrati della Manifattura, che alcune valutazioni stimano valga 5 milioni. La ristrutturazione dei parcheggi pubblici sarebbe stata un bagno di sangue per le casse del Comune: ora raccolgono il 100 per cento dei pedaggi della sosta, che dopo i lavori sarebbero stati invece incassati per 50 anni da Coima, come i ricavi da spettacoli, eventi, ristorazione, pubblicità, nelle piazze interne della Manifattura e nel Baluardo San Paolino. Sarebbe stata realizzata anche una passerella larga 4 metri per collegare la Manifattura con le Mura. E per 50 anni, il Comune avrebbe dovuto impegnarsi a non adottare politiche di mobilità volte a limitare l’uso dei parcheggi gestiti da Coima e a non costruire altri parcheggi concorrenti nelle vicinanze.

La procedura parte. Tra il novembre 2019 e il settembre 2020 il Consiglio comunale approva la variante al regolamento urbanistico per la ex Manifattura. Il 7 ottobre 2020, Coima chiede che il Comune conceda la dichiarazione di pubblico interesse entro il 31 dicembre 2020 e le autorizzazioni edilizie, paesaggistiche e storico-artistiche entro il marzo 2021. Le associazioni criticano l’ultimatum. Il Comune comincia un braccio di ferro. Coima rinuncia via via ad alcune pretese e concede un contributo al Comune nel caso gli incassi dei parcheggi superino una certa cifra. Si arriva allo stallo. Fino allo stop finale. Ora staremo a vedere che cosa sarà della Manifattura Tabacchi di Lucca. Sappiamo già che cosa sarà dei tanti progetti di Coima a Milano: tutti accettati senza batter ciglio.

La risposta di Coima
Caro Direttore, in merito all’analisi che Gianni Barbacetto ha proposto sul “Fatto Quotidiano” (15 luglio) sul progetto di riqualificazione della Ex Manifattura Tabacchi di Lucca, sfumato, desideriamo fornire al lettore del giornale qualche informazione aggiuntiva che volentieri avremmo condiviso con voi, se ci fosse stato chiesto. Barbacetto parla di speculazione edilizia di Coima a Lucca; è un suo giudizio (legittimo), purtroppo non supportato da alcun fatto. In prima istanza perché si tratta di un’operazione promossa dalla Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca che ha individuato nel progetto una grande opportunità di crescita e sviluppo per Lucca e il territorio e ha coinvolto COIMA SGR come “partner tecnico”, in quanto leader di riferimento del settore. La Fondazione è un ente locale che ha dato prova più volte di investire e fare bene per il territorio, così come in questa occasione in cui – nel corso dell’interlocuzione con l’amministrazione comunale lucchese – è arrivata a concedere la disponibilità a ridurre la redditività dell’operazione fino al 5% (a fronte di una media del 9% per operazioni simili). Con un investimento complessivo di oltre 60 milioni di euro, l’obiettivo del progetto era quello di far tornare a vivere un pezzo di città abbandonato da decenni, un quartiere importante del centro storico (e per il centro storico), realizzando anche opere pubbliche con investimenti privati a fronte, ovviamente, di un ritorno per gli investitori. L’area (30.000 mq) sarebbe stata innanzitutto bonificata e recuperata secondo criteri di sostenibilità ambientale certificati (LEED e WELL). Della superficie un terzo sarebbe stata destinata a spazi pubblici riaperti al pubblico, 3.500 mq ad attività culturali al servizio della città e 4.000 mq avrebbe accolto laboratori artigianali, servizi, ristorazione e commercio esperienziale. Nessun centro commerciale era previsto dal progetto, a differenza di quanto scrive “Il Fatto”, mal consigliato da chi è uso a opporsi a interventi di questo genere, quasi per professione. Ma non è tutto. Al centro del progetto anche il tema dell’innovazione con 8.000 mq destinati alla Manifattura 4.0: un distretto d’avanguardia, polo di riferimento per aziende attive nel campo della digitalizzazione – prima tra tutte la multinazionale CCH® Tagetik (l’azienda lucchese tra i leader mondiali nell’offerta di soluzioni software e servizi per l’Office of Finance, acquisita dal gruppo multinazionale Wolters Kluwer nel 2017), che aveva già raggiunto un accordo con il Proponente – con potenziali opportunità occupazionali per giovani professionisti del territorio. Questo grande piano di recupero avrebbe generato circa 36 milioni di euro di beneficio complessivo netto per il Comune di Lucca nell’arco di quarant’anni, 1.400 nuove Unità di Lavoro annue nei prossimi 20 anni e un aumento dell’1,6% del PIL lucchese. In uno scenario economico come quello attuale, l’operazione Manifattura si proponeva di diventare un benchmark nella rigenerazione urbana dei centri storici, replicabile anche in altre realtà italiane, valorizzando Lucca come modello di innovazione a livello nazionale, come hanno ben inteso diverse associazioni di categoria locali e molti professionisti lucchesi che si sono espressi pubblicamente a favore del progetto in questi mesi. Grazie dell’ospitalità.