Sarà certamente un caso, ma proprio nel bel mezzo della polemica su Milano (l’amo, non l’amo…), l’amministrazione comunale di Giuseppe Sala ha annunciato di voler aumentare gli oneri d’urbanizzazione. Nonostante i ritocchi promessi, Milano resterà però un paradiso fiscale per la rendita immobiliare, come già aveva argomentato su lavoce.info Roberto Camagni, docente emerito di Economia urbana al Politecnico di Milano.

Il Fatto quotidiano aveva più volte sottolineato che a Milano gli oneri (sotto il 5% del valore dell’immobile costruito) erano i più bassi d’Europa (a Berlino sono attorno al 30%, in Francia sui progetti maggiori sono il 15%). E dunque rendevano sì “attrattiva” la città, richiamando investimenti nazionali e internazionali, ma come il regime fiscale attrae le imprese in Olanda o in Irlanda. Senza poi distribuire benefici ai milanesi, se non quelli ipotizzati, con grande ottimismo, dalla teoria neoliberista dello “sgocciolamento”: arrivano tanti soldi in città, qualcuno in alto si arricchisce, ma qualcosa “sgocciolerà” e arriverà anche in basso.

Un po’ poco per chi dovrebbe lavorare per regolare la città e garantire gli interessi collettivi. Chi costruisce usa un bene pubblico, lo spazio urbano. Deve dunque restituire ai cittadini una parte del valore prodotto dal suo investimento: gli oneri d’urbanizzazione primaria (cioè il contributo per opere come strade, fognature, reti di acqua e gas) e secondaria (per costruire asili, scuole, mercati di quartiere).

I Comuni sono obbligati per legge ad adeguare gli oneri d’urbanizzazione ogni tre anni. Milano era ferma a 16 anni fa: l’ultimo aggiornamento era stato fatto nel dicembre 2007. Poi sono saltati gli adeguamenti che dovevano essere realizzati nel 2010, nel 2013, nel 2016, nel 2019. Quello del 2022 arriva ora. Quanto ha perso la città in questi 16 anni? Impossibile calcolarlo senza i dati precisi di edificazioni e ristrutturazioni realizzate dal 2007 a oggi.

È possibile solo una stima: il piccolo incremento ora annunciato fa valutare, in base al numero delle pratiche edilizie avviate nel 2021, un aumento di bilancio di circa 20 milioni. In 16 anni, Milano avrebbe perso oltre 300 milioni, a edificazioni costanti, e comunque di certo non meno di 100 milioni. Dunque potrebbe esserci materia, oltre che di dibattito politico, anche di intervento della Corte dei conti per danno erariale, sostiene l’architetto e ingegnere Gabriele Mariani, già candidato sindaco di “Milano in Comune”.

Secondo le anticipazioni, l’adeguamento degli oneri sarà differenziato per zona e per tipologia d’intervento. Aumento quasi invisibile per le ristrutturazioni, che sono il 90% degli interventi. Per le nuove costruzioni gli oneri avranno invece un aumento significativo (+113%), ma solo in centro, mentre saranno lievissimi (+10%) fuori dalla circonvallazione esterna, cioè nel 90% dell’area urbana.

Oggi gli oneri sono 23,97 euro al metro cubo per l’urbanizzazione primaria e 38,02 euro per l’urbanizzazione secondaria. Con l’aggiornamento, nel centro i primi cresceranno a 51 euro e i secondi a 81. In periferia, saranno contenuti a 26 euro per la primaria e 42 per la secondaria. Ma attenzione: rispetto ai prezzi di vendita medi al metro quadro, l’aumento degli oneri per i costruttori sarà irrilevante: inciderà soltanto di un 3% in più rispetto a oggi.

L’assessore all’urbanistica, Giancarlo Tancredi, ha ribadito che l’obiettivo dell’amministrazione resta quello di “favorire i progetti di rigenerazione”, senza voler “incidere negativamente sui processi di investimento”. L’“attrattività” rimane dunque la stella polare dell’amministrazione. Del resto quello all’urbanistica è diventato l’assessorato alla “rigenerazione urbana”: è la formula magica che trasforma il business immobiliare in indiscutibile bene per la città. Una volta il Comune vendeva i diritti edificatori e le parole mostravano la natura commerciale della transazione; oggi si avviano “operazioni di riqualificazione urbana” e all’immobiliarista, diventato “sviluppatore”, si deve anche dire grazie.

La nouvelle vague degli oneri prevede anche una serie di sconti che ridurranno ulteriormente i valori già bassi. Riduzione del 20% per le costruzioni edificate con criteri green di neutralità carbonica (ma non dovrebbero essere la norma?), che diventerà del 50% se ospiteranno servizi convenzionati con il Comune (basterà riservare una saletta a eventuali incontri dei cittadini). Sconto del 50% per le residenze universitarie convenzionate.

Riduzione dell’80-90% per i servizi privati, se riconosciuti di interesse pubblico, e addirittura azzerati se convenzionati con il Comune (dunque zero oneri per una piscina o una palestra o uno stadio privati che firmino una convenzione con il Comune, per esempio, per far entrare a prezzo concordato gli utenti qualche giorno all’anno). Insomma: Milano resta il paradiso fiscale dell’immobiliare.

Anche con gli aumenti annunciati, gli oneri peseranno sui costruttori, rispetto ai prezzi di vendita medi al metro quadro, soltanto per un irrilevante 3% in più